Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu düzeltme ve iptal davaları gayrimenkul hukuku içinde yer alan önemli davalardandır. Bu davalar, usulsüz ya da kanuna aykırı düzenlendiği düşünülen tapu kaydının düzeltilmesi ya da iptali için açılan davalardır.

Pek çok sebebe dayanarak tapu düzeltme veya tapu iptal davası açılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Davalar sadece asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Dava taşınmazın mülkiyet hakkını elinde bulunduran kişiye, taşınmaz üzerinde hak iddia eden ya da mevcut durumdan mağdur olan kişi/kişiler tarafından açılır. Dava açanlar için asıl hak sahibi olanlar da denilebilir.

Bu davalarda mülkiyet hakkı ihlali söz konusu olduğundan, iç hukuk yolları tükendiğinde ve sonuç alınmadığında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvuru yolları da açıktır.

Tapu düzeltme ve iptal davaları hangi gerekçelerle açılır, dava açma süresi ne kadardır, dava öncesi yapılması gerekenler nelerdir yazımızda bulabilirsiniz.

TAPU İPTALİ NEDİR?

Tapu iptali, usule aykırı düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun duruma getirilmesi için yapılan hukuki bir işlemdir. Bu işlem ancak mahkeme kararı ile yapılabilir. Mevcut durumdan mağdur olduğunu iddia eden, tapu kaydının iptalinde menfaati olan kişi ya da kişiler tarafından tapu iptali ve tapu düzeltme davası açılır. Tapu iptali davalarının açılmasında farklı gerekçeler vardır.

TAPU İPTAL DAVALARI

Tapu iptal ve düzeltme davalarını farklı nedenlerle açılmış farklı türleri vardır.

Tapu iptali davalarının sebeplerine geçmeden önce davanın en çok merak edilen sorulara cevap vermek gerekir.

Tapu iptal ve düzeltme davalarını, usulsüz ve hukuksuz tapu kaydından dolayı menfaati zedelenen herkes açabilir.

Tapu düzeltme ve iptal davaları tapu kaydında malik sıfatını taşıyan kişilere yani gayrimenkulün o sıradaki mülkiyet sahibine karşı açılır.

Tapu iptal ve düzeltme davaları hak düşürücü ya da zamanaşımı süresine tabi olabildiği için dava açacakların bu süreye dikkat emesi gerekmektedir.

Bu noktada zaman aşımı ile hak düşürücü süre arasındaki farkı bilmek gerekir. Hak düşürücü süre içerisinde açılmayan davalar hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınacak ve sürenin geçmiş olmasından dolayı dava reddedecektir.

Zamanaşımında ise, hâkim kendiliğinden dikkate almaz ve davalı tarafından itiraz edilerek ortaya konulabilir. Ayrıca zamanaşımı sürelerini durduran sebepler olduğundan dolayı, zamanaşımı süreleri tekrar başa alınabilir.

Tapu iptal davalarının zamanaşımı süresi dava sebebine bağlıdır. Ancak genel olarak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi vardır ya da yoktur demek söz konusu değildir. Örneğin yolsuz tescil nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. 15 yıl sonra bile yolsuz tescile dayalı tapu davası açılabilir. Başka bir örnek olarak, muris muvazaasına dayanan tapu iptal davası da hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir.

Öte yandan kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve düzeltme davası söz konusu ise hak düşürücü süre nedeniyle 10 yıl içinde dava açılmak zorundadır. Ayrıca hile nedeniyle tapu iptali davası açılacaksa bu sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre göz önüne alınmalıdır.

Tapu iptal ve tescil davaları sebepleri değişebildiğinden, somut olaydaki özelliklere göre sürelerin başlaması değişecektir. Örneğin, kadastro sebebiyle açılmak istenen tapu iptal ve tescil davaları açısından “kadastro tutanaklarının kesinleştiği” tarihten itibaren başlar süreler.

Tapu iptali davası da sadece gayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Bu davalarda taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taşınmaz İstanbul’da ise dava İstanbul’da açılmak zorundadır, Ağrı’da ise Ağrı’da açılmalıdır.

Tapu iptali davası, usule aykırı ve kanunsuz bir şekilde düzenlendiği düşünülen tapu kaydının hukuka uygun hale gelmesi için açılan bir davadır.

Tapu iptal ve tescil davalarında genel olarak tanık dinletmek mümkündür. Ancak tanık muvazaası gibi sebeplerden açılan tapu iptal ve tescil davalarında tanık dinletme karşı tarafın kabul etmesine yani muvafakatine bağlıdır.

Tapu iptali davasında kullanılacak ilk delil doğal olarak tapu kaydıdır. Burada delilleri davacı bir araya getirmek zorundadır. Örneğin mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali davası açan kişi yaşanan muris muvazaasını delillerle ispatlamak zorundadır. İspat yükü menfaat elde edecek kişi de yani davacıdadır.

Tapu iptal davalarında, dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken, arabulucu, tahkim ya da uzlaştırmacı gibi bir ön şart yoktur.

En bilinen tapu iptali davaları şöyle sıralanabilir:

  • Tapu kaydının düzeltilmesi davası,
  • Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  • İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
  • Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  • Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  • Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  • Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASI

Tapu tashihi de denen bu davalar taşınmazların tapuya tescili veya kadastro tespiti sırasında, gayrimenkulün mülkiyet hakkı sahibinin bilgilerinin eksik ya da hatalı olması gibi durumları içerir.

Bu davalar asıl olarak tapu sicilindeki kayıtların doğruluğunu sağlar. Taşınmazın sahibinin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerinin kayda eksik ya da hatalı işlenmesi nedeniyle oluşan mağduriyetlerin giderilmesi için dava açılır. Bu davalara tapu kaydının düzeltilmesi davası denmektedir.

Dava taşınmazın kaydının bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne karşı açılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Dava taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır.

Bu dava açılmadan önce ise Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru zorunludur. İlgili öncelikle Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yanlış tapu kaydının düzeltilmesini isteyen bir dilekçe vermek zorundadır.  Bu zorunluluk gerçekleşmeden önce açılan davalar reddedilmektedir.

Dilekçede bulunması gerekenler ise şöyledir:

  • Davacının adı, soyadı ve TC kimlik numarası
  • Davalı konumundaki Tapu Sicil Müdürlüğü
  • Düzeltilmesi istenen hata ya da eksikliğin açıklaması
  • Deliller
  • İstem.

Bu davaların açılması için herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur.

MURİS MUVAZAASI (MİRASTAN MAL KAÇIRMA) NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Muris muvazaası, murisin yani miras bırakan kişinin ölmeden önce taşınmazlarını mirasçılarından birine bedelsiz olarak devretmesi ve bu işlemi sanki satış gibi göstermesi durumu olarak tanımlanabilir.

Burada, murisin, satış sözleşmesi ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi varmış gibi söz konusu gayrimenkulü tapuda birine devretmesi söz konusudur.

Bu durum diğer mirasçıların mağduriyet yaşamasına neden olur. Söz konusu durumda mirasçıların yaşacağı mağduriyetin önüne geçmek için tapu iptal ve tescil davası açılır. Dava ölen kişinin mirasçılarına ya da taşınmazı usulsüz olarak devralan 3. kişilere karşı açılacaktır. Bu kişi murisin taşınmazı devrettiği kişidir. Davayı açan ise mirasçı sıfatını taşıyan herkes olabilir.

Mirasçılar dava yoluyla muvazaa nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitini ve tapu kaydının iptalini isteyebilirler. Dava miras bırakan kişinin ölümünün ardından istenen zamanda açılabilir. Bu davalar için zamanaşımı ya da hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılabilir. Davada muvazaaya konu olan taşınmazın devir işleminin iptali ve dava açan kişinin miras payı oranında onun adına tescili talep edilir.

Bu davalarda banka hesap dökümleri tapu kayıtları, fatura makbuzları, kadastro tutanakları, vergi makbuzları, yazışmalar vb. her türlü delil kullanılabilir. Tanık dinlenmesi de söz konusudur.

İMAR UYGULAMASINDAN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI

İmar uygulamasından kaynaklanan yanlışların ortadan kaldırılması için imar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası açılır.

Söz konusu dava yeni bir imar planı sonucunda oluşan yeni tapu kayıtlarının ve tescil işleminin; hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılır.  Açılan iptal davası söz konusu imar uygulamasını ortadan kaldıracağı için tapu kayıt ve tescil işleminin de iptali istenir. Dava imar uygulamasını gerçekleştiren kuruma örneğin belediyeye karşı açılır.

Söz konusu dava tapu iptal ve tescil davası olduğu için asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yerin mahkemesidir. Davayı imar uygulamasından zarar gören kişi ya da kişiler açabilir.

VEKALET GÖREVİNİN (VEKİLLİK YETKİSİNİN) KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Kendisine vekillik görevi verilen kişi, bu görevi kendisine verenin yararına işlem yapmakla yükümlüdür. Vekaleti verenin yararı ile bağdaşmayacak satış ve benzeri bir işlem yapan vekil, bu işlemden birinci derecede sorumludur. Bu durumda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılır. Burada dava açılabilmesi için vekille birlikte satışın yapıldığı 3. kişinin de kötü niyet taşıması gerekmektedir.

Burada vekillik görevinin kapsamı bir vekalet sözleşmesi ile belirlenebilir. Sözleşme yoksa vekaletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekalet sözleşmesinin dışına çıkılması ise yapılan işlemin iptalin getirebilir. Örneğin vekil yetkili kılınmadığı müddetçe gayri menkulü devredemez. Sözleşmede bu madde yoksa buna rağmen devir söz konusuysa tapu iptal ve tescil davası açılır.  Bu davalarda herhangi bir zaman aşırı ya da hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Dava vekillik görevini veren kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını ve taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunduğunu öğrenmesi ile birlikte açılabilir. Dava mağdur olan kişi tarafından, mağduriyete neden olan vekil ya da taşınmazı vekilden alan 3. kişiye karşı dava açabilir.

HUKUKİ EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası hakkında bilgi vermeden önce ehliyetsizlik tanımına bakmak gerekir. Ehliyetsizlik bir kişinin eylemlerinin sebep ve sonuçlarını anlama, değerlendirme ve ayırt edebilme kudretinin olmaması halidir.  Bu durumlara örnek olarak sarhoş olmak, 18 yaşından küçük olmak, akıl zayıflığı olmak, yaşlılık vb. gösterilebilir. Hukuki ehliyetsizlik de kişinin temyiz kudretine sahip olmaması halidir.

Bu durumlardan bir ya da birkaçına gayrimenkulün devri sırasında sahip olan biri için hukukta ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Çünkü taşınmazın tapuda devri sırasında, devri gerçekleştirenin mutlaka temyiz kudretine veya fiil ehliyetine sahip olması yani tam ehliyetli olması gerekmektedir.

AİLE KONUTU NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Aile konutu Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, evli çiftin düzenli yerleşim amacıyla kullandığı ve yaşadığı, barınmak amacıyla ikamet ettiği konuttur.  Bir konutun aile konutu olabilmesi ise evlilik birliği olması gerekmektedir. Örneğin sürekli oturulmayan yazlık gayrimenkuller aile konutu kapsamına girmemektedir.

Medeni kanunun 194/1 maddesi ise aile konutunun devrini düzenleyen maddedir. Bu maddeye göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hükme rağmen işle yapılması durumunda ise aile konut nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları söz konusu olur.

Bu davayı açabilmek için öncelikle konutun aile konutu olduğu ispatlanmalı ve davayı açan tarafın açık rızasının olmaması gerekmektedir. Davayı aile konutunun satılması nedeniyle mağdur olan eş açar. Bu davalar için olağan zaman aşımı süresi geçerlidir. eğer aile konutunu alan kişi kesintisiz ve herhangi bir dava süreci geçirilmişse söz konusu konut 10 yıllık süre sonunda onu alanın olur.10 yıl sonunda bu gerekçe ile tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Bir kişinin ölene kadar bakılması karşılığında, bakım yapan kişiye belirli menfaatler sağlanır. Bu menfaatlerin sınırının belirlenmesi için de sözleşme hazırlanır. Sözleşme kapsamında bakım yapan kişiye konut tahsis edilmesi söz konusu olabilir. Sözleşme ile bakıcı konumundaki kişi sözleşme ile bakım yapacağı kişiye ölünceye kadar bakmayı üstlenirken, bakılan kişi de malvarlığını kendisine bakacak kişiye devreder.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ise, sözleşmenin muvazaalı olduğu ya da şekil şartına uygun düzenlenmediği iddiasıyla açılabilir.  Bu davalar genellikle bakılan kişinin mirasçıları tarafından ölünceye kadar bakım sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesiyle açılır. Mirasçılar, ölünceye kadar kendisine bakılan kişinin sözleşmeyi imzaladığı sırada ehliyetsiz olduğun gerekçe göstererek herhangi bir süreye tabi olmadan dava açabilir. Sadece miras bırakanın ehliyetsizliğini öğrenmelerinden itibaren 1 yıl içinde dava açmalıdırlar.

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU TESCİL DAVASI

Türk Medeni Kanunu’nun 713/1 maddesi “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmünü düzenlemiştir.

Bu madde tapuda kayıtlı bir taşınmaz için geçerli olmaz ancak taşınmazın kime ait olduğunun belli olmadığı durumlarda geçerlidir.  Ayrıca sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş taşınmazlar için de bu dava açılabilir. Yani söz konusu iki durumda da taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran gayrimenkulün kendi adına tescili için dava açma hakkına sahiptir. Dava hazineye ya da ilgili tüzel kişi ile gayrimenkulün mirasçılarına karşı açılabilir.